人生の中でマンションを売却する機会はそんなに多くはありません。ですが大切な資産を売却するとなると扱う金額も大きくなるため、ちょっとした判断ミスが大きな損失に繋がってしまうのです。実際、「失敗例」で検索するとたくさんの体験談を目にする事も出来ます。今回はマンション売却を成功させるために、押さえておくべきポイントについてお話しします。
①査定は必ず数社に依頼する
まずは、マンション売却の第一歩となる「査定」です。自分の所有不動産がどのくらいの価値があるのかを、周辺の販売事例や市況などを元に算出してもらう手続きです。ここで大事なのが、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することです。1社だけでは本当にその査定価格が適正であるかが判断しにくいからです。「知り合いに不動産会社の人がいるので頼んだ」という話もよく聞きます。これもその会社が経験豊富で安心して任せられるなら良いのですが、ただの「付き合い」で依頼すると上手くいかないケースもあります。付き合いで少しくらい仲介手数料をおまけしてもらえたとしても、販売活動に問題があれば最終的に大幅な値引きを迫られたり納得のいく売却は出来ません。
また、特に注意しなくてはならないのは根拠もなく高い査定価格を出してくる不動産会社です。「少しでも高く売りたい」というオーナー心理につけ込み、媒介契約を取りたいがために高値を提示してくる不動産会社には要注意です。まず査定価格＝売れる価格ではないことをしっかりと認識しておきましょう。査定価格から少し上乗せして売出価格を決め、多少の値引き幅を持って売却活動をしていくのがセオリーです。最初の査定価格だけを見て不動産会社を選んでしまうと、結局うまく売れずに予想外の値引きをする羽目になってしまいます。
マンション売却の成功とは「早く、希望価格で売れること」です。つまり、出来るだけ早く「買ってくれる人を見つける」には適正価格で売り出すことが重要なのです。出来れば3社程度に査定を依頼しましょう。
②不動産会社にも得意分野がある
転勤によって住めなくなったマンションを売却することになったAさん。すでに赴任先に引っ越してしまったため、売却マンションがある駅前の不動産会社に売却を依頼しました。ところが、この不動産会社は「賃貸」を主に取り扱っている会社でした。売却するまでとても時間がかかり、しかも予想よりも値引きをせざるを得ない結果となりました。
Aさんの失敗例に学ぶ点は、まず不動産会社には得意分野があるということです。マンション売却に実績があるのか、土地や戸建てに強いのか、賃貸専門なのか・・・というように、その会社の得意分野をしっかりと見極めましょう。会社のHPに載っている取扱物件の情報を見ると分かり易いでしょう。
ほとんどの大手デベロッパーには不動産流通部門の会社があります。大手ならではの安心感、全国に支店があることが多いので離れた地域の情報も入手しやすいなどのメリットがあります。
また、地域に根ざした不動産会社では大手にはないフットワークの軽さ、地元ならではの情報網を持っています。それぞれの良さとメリットデメリットがありますので、それらを踏まえて比較検討することをお勧めします。
③「両手仲介」と呼ばれるケースに注意
不動産取引には「両手仲介」と呼ばれる形態があるのをご存知ですか？
マンション売却をする際には、売主・買主にそれぞれ不動産会社がついているのが一般的です。売主にはA会社、買主にはB会社とすると、取引が成立したら売主はA会社へ、買主はB会社へそれぞれ仲介手数料を支払います。これを「片手取引」などと呼びます。
一方で、売主・買主両方が同じ不動産会社へ仲介を依頼するケースがあり、これを「両手仲介」と呼びます。この場合は当然ながら、取引が成立すると売主・買主両方から手数料をもらう事ができる、つまり2倍取りすることが可能になります。
問題は、不動産会社が意図的に「両手仲介」を狙うケースです。実はこの両手仲介は違法ではないのですが、手数料目的で物件情報を他社に公開しなかったり、問い合わせがあっても嘘を付いたりして正常な不動産流通を妨げる行為は決して許されません。これを「囲い込み」と呼んで、悪質な不動産会社を見極めるポイントとしています。2016年以降は売主自らレインズ（不動産流通機構）を確認することが出来るようになりました。不動産会社に任せきりにせず、定期的な情報開示のチェックをしましょう。
④税金の相談が出来るか
マンション売却には、税金問題も絡んできます。せっかく売却が成功しても、その後に課税される税金について全く知らなかったとなると、資金計画も狂ってきます。
不動産の営業マンに税金の相談をすることはできますが、税金のプロではありません。不動産関連の税金についてはきちんと勉強していますが、正確なアドバイスや要件の確認などは、必ず税理士に相談することが必要となります。その不動産会社で顧問税理士などに気軽に相談できる、提携している税理士事務所があるなど税金の相談窓口があると安心です。
