近年、全国で「空き家」が増加し社会問題となっています。人口の大部分を占めるいわゆる「団塊の世代」が高齢化し、老人ホームに入居したり子供世帯と同居することで自宅が空き家となります。また核家族化が進み、子世帯が親世帯とは別に住居を購入するケースも増えています。親の家を相続したものの遠方にある実家には住めないばかりか滅多に行き来も出来ず、結局空き家のまま放置してしまっている・・・この流れでより空き家問題は深刻化しています。
この中でも特に問題なのが「特定空き家」と呼ばれる物件です。場合によっては罰金が科せられたり、固定資産税がものすごく高くなるという話を聞いて、不安になっている方もいるのではないでしょうか。
「特定空き家」の定義
本来「空き家」とは、長期間人の出入りがなく電気・水道・ガスといった生活インフラが止まっている状態で、誰も住んでいない・何にも使われていない状態の建物を指します。ほとんどの所有者が建物の所在地とは別の住所に住んでいますが、きちんと建物を管理していれば何も問題はありません。
しかし、管理も手入れもされず長い間放置された建物は傷みが激しくなり、いわゆる「お化け屋敷」「ゴミ屋敷」と呼ばれる状態となってしまいます。近所に住んでいる人からすれば、景観上よろしくないばかりか、衛生面や安全面においても悪影響を及ぼし迷惑でしかありません。こうしたひどい空き家に関しての苦情も増え続けています。
そこで2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空き家特措法」）が制定され、問題のある空き家を「特定空き家」と認定し所有者に改善が求められるようになりました。この法律では「特定空き家」の認定基準を次の４つの状態としています。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
「空き家特措法」では建物だけでなく門や塀、立木、看板なども対象としています。庭木が荒れ放題となっている場合なども注意しましょう。
「特定空き家」は固定資産税が６倍に？！
特定空き家に認定されてしまうと、一番の問題は固定資産税の優遇が受けられなくなることです。
本来の固定資産税の計算式は
固定資産税＝課税標準額×1.4％
となっていますが、住宅用の土地や建物についてはいくつかの特例で軽減されています。その特例の一つが「住宅用地の特例措置」です。住宅用地の特例措置とは、所有している土地が自宅や賃貸アパートなど、住宅用の建物の敷地であるときに受けられる軽減措置です。その土地の上の建物が住宅用だと、面積に応じて課税標準額が小さくなります。
小規模住宅用地（２００㎡以下の部分）
課税標準額＝固定資産税評価額の６分の１
一般住宅用地（２００㎡を超える部分）
課税標準額＝固定資産税評価額の３分の１
特定空き家の固定資産税は軽減措置が一切受けられなくなるため課税標準額が６倍となり、そこに税率を乗ずるため納税金額が６倍となってしまうのです。
なお2023年度の税制改革では、「管理不全空き家」も優遇措置の対象外になることが決定しています。つまり「特定空き家」に認定される前段階の空き家＝このまま放置すれば「特定空き家」になる恐れがある空き家も固定資産税が6倍になる可能性が出てきました。空き家問題を少しでも解決するために、より法律が厳格化されたということです。
「特定空き家」にしない対策
もしも空き家を相続した場合には、「特定空き家」にしないために早目の対策を講じましょう。
≪対策１≫ 住む人を探す
相続した本人が住めれば一番良いですが、現役世代には難しいのが実情です。家族や親族で空き家に住める人がいないかを確認しましょう。人が住んでいればある程度管理されるので、傷みの進み具合がかなり違ってきます。
≪対策２≫ 活用する
賃貸住宅として需要がある立地であれば、人に貸して賃料収入を得るのも一つの活用方法です。リフォームが必要となる場合には、どの程度の費用がかかるのかしっかりと確認しましょう。こちらがリフォームしない代わりに安価で貸し出し、賃借人が自由にリフォームやリノベーション出来るようにする方法もあります。
≪対策３≫ 解体して更地にする
建物を解体し、土地だけを活用する方法です。駐車場や駐輪場、貸倉庫などの利用方法がありますが、住宅がなくなることで小規模住宅用地の軽減措置がうけられなくなるため固定資産税の値上がりリスクがあります。
賃貸用のアパート、マンション、店舗などに建て替える方法もあります。賃料収入が見込める一方で、建築費の返済がまかなえるか、そもそも入居の需要があるかなどのリサーチが必要です。
≪対策４≫ 売却する
思い出深い住宅を手放すのは勇気がいりますが、所有し続けることで嵩む費用や特定空き家になってしまう危険性を回避するには「売却」は有効な方法です。持ち続けても住む予定がない場合には、早目に不動産会社に相談しましょう。
