無事に住宅の売買契約を結び、いざ住宅ローンを申し込んだらまさかの「不承認」の結果。
予定していた資金計画通りにローンの借入れが出来なくなった場合、売買契約はどうなるのでしょうか？すでに支払い済みの「手付金」は戻ってくるのでしょうか？
今回は、売買契約と住宅ローン承認の関係についてお話しします。

重要事項説明書の「ローン特約」を確認しよう

不動産の重要事項説明書の中には、「融資利用の特約（特則）」いわゆる「ローン特約」と呼ばれる項目があります。これは、「もしも予定していた住宅ローンが借入れ出来なくなった場合、売買契約に際して支払っている「手付金」を無利息で返還し、契約を解除します。」という条文です。
売買代金のほとんどの部分を住宅ローンで支払う人が多い中、このローン特約は買主にとってはとても有り難い項目です。お金に関する計画が白紙になるのですから、売買契約も白紙解約してもらえるからです。（ローン特約そのものが記載されていない場合は、注意が必要です。）
この時に買主であるあなたは、「契約が白紙になるのだから、当然支払った手付金は返金してくれるよね？」という事が一番気になるはずです。
基本的に、重要事項説明書に定められた状態になった場合には手付金は100％返金されますが、あなたの状況によっては「ローン特約に当てはまる状態」と見なされず、手付金を支払ったまま（いわゆる「手付金流し」）契約を解除しなくてはならない場合があります。

「ローン特約」が適用となるケース

不動産の購入申し込みをすると、通常住宅ローンの「事前審査」を受けて「仮承認」を取り付けます。その後売買契約を締結し、借入の本申込を行うわけですが、通常であれば予定した金額の融資承認が下りるはずです。
ここで仮承認をもらえていたのに本申込で否決となれば、非常に困ってしまう事態となるのですが、ここで重要なのが「否決になってしまった原因」です。
売主が「ローン特約」を適用し、あなたに無事手付金を返金してくれるかどうかは、「住宅ローン否決の原因が買主のせいであるか否か」にかかっています。
「買主の責めに帰す事の出来ない事由により」という一文が入っていたら、「不可抗力で住宅ローンが使えない場合に限られる」ということになります。
では具体的にどのようなケースがあるかをご紹介します。

例1）勤務先から解雇されたり、退職を余儀なくされた場合
これは最近多く見られる「リストラにあう」ケース。収入源である仕事を失ってしまった場合は仕方がありません。（再就職先が決まれば、再審査で借入出来る場合もありますがハードルは高くなります。）

例2）健康状態に変化があった場合
住宅ローンには必ず「団体信用生命保険」が付いており、この保険に加入することが必須条件ですから、団信に加入できなくなった場合は当然住宅ローンが組めません。突然、病気が発覚したり事故にあってしまう可能性はゼロでは無いからです。

例3）銀行側の融資規定に変更があった場合
借りる側のあなたの状況に変化は無いのに、貸す側である銀行の「住宅ローン」の商品や審査基準などが変わってしまった結果「否決」となった場合。

このように、不可抗力（あなたのせいではない）な事態が起こった場合はローン特約が適用されます。

「ローン特約」の対象外とされるケース

一方、ローン特約が適用とならないのは、上記のような「不可抗力」ではない場合です。

例4）住宅ローンの手続きを期限までに行わなかった場合
申込み手続きには期限があります。所定の期日までに書類を揃え、申込み手続きを行うのは買主として当然の義務です。

例5）自ら退職したり転職した場合
勝手に仕事を辞めて無職になったり勤務先を変更すれば、当然あなたの収入面での安定性、将来性への信頼はゼロになっていまいます。

例6）あなたの個人信用情報に変化があった場合
事前審査時には無かったのに、新たに借入れをしたり大きな買い物をした場合。当然、返済負担率が変わるので審査が上手く行かなくなってしまいます。
キャッシング、カードローンなどの借入れ、車の購入などはご法度です。

重要事項説明書に「こういう場合は、残念ながらローン特約の対象外で、手付金没収で解約です。」と明記してあれば分かり易いのですが、そうでない場合は上記の例を知っておくと便利です。

実は、ローン特約当たるか否かは売主・買主の間で非常に問題となり、裁判沙汰になっているケースも沢山あります。
場合によっては「一部返金、一部没収」で決着することもあります。要は「買主の勝手な行動が原因だ」と言われないいようにすることがポイントです。引渡しを受けるまでは、「住宅ローンの承認を受けた状態を保つ」ことが重要ですが、万が一、不測の事態が起きたら、早目に売主側に相談しましょう。