マンションを購入する時に、名義を誰にするか悩む場合があります。
通常、不動産を購入して引渡しを受けると「誰の所有か？」を公にするために法務局へ「登記申請手続き」を行い、持ち主を登記簿に記載してもらいます。
1人の所有の場合は「単独名義」、2人以上複数の所有の場合は「共有名義」といい、どちらにするかで意味合いや手続きも変わってきます。
今回は、共有名義にする際の考え方、メリット・デメリットについてお話しします。
「共有持分」は「取り分」の意味
共有名義にすると、「誰がどれだけ持っているか」という割合を決めなくてはなりません。これを「共有持分（きょうゆうもちぶん）」と言います。共有持分とはその人の「取り分」とも言えるものですが、基本的にその割合は「出資割合」で決まります。
つまり、お金をいくら払ったか（出資したか）という事です。
例えば、全額ご主人名義の貯金で自己資金を支払い、残りをご主人名義で住宅ローンを借り入れした場合。これは迷う事なくご主人の単独名義で登記することになります。
自己資金部分を奥様名義の貯金から支払い、住宅ローンはご主人名義の場合は、自己資金の割合の部分を奥様の持分とするのが妥当です。
逆に奥様の持分を付けずご主人の単独名義としてしまうと、奥様からご主人への「贈与」と見なされ贈与税が発生することになります。
奥様は出資した分はきちんと権利を主張して良い！という考え方なのです。
一方、共働き夫婦でペアローンを組んで購入した場合。2000万円ずつの住宅ローンを夫婦それぞれで借り入れし、4000万円のマンションを購入したとしましょう。
この場合は夫婦2人の共有名義となります。2000万円/4000万円は1/2ですから、夫婦それぞれの共有持分は1/2ずつとするのが自然です。
ペアローンの場合は住宅ローンをそれぞれの名義で2本借入れすることになるので、必ず持分を持っていないと申し込みすることが出来ません。所有権が無い物件＝他人の持ち物を担保に入れる訳にはいかないからです。
ただし、ご主人が早く仕事を辞めてしまったという場合に全額を奥様が支払うと、奥様からご主人への贈与となってしまいます。
一方、収入合算して住宅ローンを借りる場合はどうでしょうか。この場合は、借入れする住宅ローンは1本です。例えばご主人の年収が600万円、奥様の年収が300万円だったとすると、この年収の比率に合わせてご主人が2/3、奥様が1/3とするのが妥当です。
自己資金を親が出してくれた場合は？
よく相談があるのが、親御さんからの資金援助があった場合の持分の付け方です。
持ち家の購入は人生で一番大きな買い物ですから、ご両親や祖父母からの資金援助はとても助かります。
前述のとおり、出資した人はその権利を主張できるのでお金を出してくれたお父さんやお母さんの名義をつければ間違いありません。
ところが、実際には「自分たちだけで何とかしたいので、出資は助かるけど親の名義をつけるのはいやだ」と感じる人も少なくありません。
実は住宅を購入する資金を直系尊属から贈与を受けた場合は、一定の金額まで贈与税が非課税になる制度があります！（直系尊属とは自分自身の両親や祖父母を指します。）
2019年4月1日～2020年3月31日までにマンションを購入し売買契約を締結すると、省エネ等住宅では3,000万円、それ以外の住宅では2,000万円までは非課税になるのです。
つまり、奥様のご両親から1,000万円の資金贈与があった場合、非課税枠内の金額ですので贈与税は0円。奥様が1,000万円を出資したことになるのでそれに見合う割合で、奥様が共有持分を持てばOKとなります。
この税制優遇を利用したい場合は、必ず確定申告が必要になります。適用要件が細かく決まっていますので、必ず税務署等の専門機関に確認をして下さい。
住宅ローン控除が2人で受けられる
共働き夫婦で共有名義にしておくと、住宅ローン控除を夫婦それぞれれ受けることが出来るメリットがあります。
ただし、住宅ローンの借入れ名義も夫婦ともに必要になりますので注意が必要です、ペアローンではなく収入合算のケースでは「連帯債務者」でないと控除が受けられません！「連帯保証人」ではダメなので、住宅ローンを申込む際に確認しましょう。
共有名義のデメリットで一番厄介なのが、離婚してしまった場合です。
不動産は財産分与の対象になりますので、住宅ローンがまだ残っている期間は非常にややこしくなります。
もしも残りの住宅ローンよりも高い値段で売却出来れば、住宅ローンを完済し、残りは持分に応じて分配すれば良いので安心です。
問題は、売却出来ても住宅ローンが完済出来ないケースです。残った借金は支払い続けなくてはならないのです。
買った時には出資割合だけを考えれば良いのですが、将来の不測の事態には共有名義が足かせとなってしまうケースもあります。
