「マイホームを売却したいけれど、まだ住宅ローンが残っているので迷っています。」こうした相談は非常に多く寄せられます。そして結論から言うと、住宅ローンが残っているマイホームも売却可能です。
ただし、その前に確認しておくべきポイントがありますのでしっかり知識を身につけておきましょう。
売却する時には「抵当権」を抹消する必要がある
現在住宅ローンを返済中であるという事は、借入れしている金融機関がそのマイホームに「抵当権」を設定しているはずです。「抵当権」とは、万が一住宅ローンの返済不能に陥った時に、金融機関があなたのマイホームを売却して資金回収出来るための権利です。次にあなたのマイホームを買おうとしてくれている人のために、この権利は抹消しておかなくてはなりません。何故なら、次の買主となる人が住宅ローンを借りて購入しようとすると、その金融機関が新たに抵当権を設定するからです。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなくてはなりません。
まずは現在の「住宅ローン残高」を確認しよう
住宅ローン完済のための第一歩は、現在の「住宅ローン残高」を確認することから始まります。
手元に返済予定表（返済明細書）があればすぐに確認することができます。現在の年月の欄に記載してある「返済後残高」や「借入金残高」（名称は金融機関で異なります）という項目を見てみましょう。ここに記載してある金額が、残っているローン金額（元金部分）です。この金額を一括で返済することができれば、抵当権を抹消することが出来るのです。
もしも手元に返済明細表がない場合は、金融機関に残高証明書を発行してもらうことになります。該当する支店でないと手続きできないケースや、営業時間内に窓口へ行く必要があるなど少々手間が掛かることがあります。インターネットサービスを利用中であれば、WEB上で確認することも可能です。
マイホームがいくらで売れそうか確認しよう
住宅ローン残高とともに重要なのが、「マイホームの売却価格」です。一体いくらでマイホームが売れそうかを不動産会社に「査定」してもらいましょう。その際には必ず複数の不動産会社へ依頼するのがポイントです。複数の査定結果を比較することで売却できそうな金額の信憑性が増し、より現実的な相場感を掴むことが出来るからです。ただし、査定金額と実際の売却金額は一致するとは限りませんので注意しましょう。
マイホーム売却価格と住宅ローン残高を比較した時、残高よりも売却価格が高ければプラス。この場合はローンの一括完済が容易となります。反対にマイナスになってしまったら、マイホームの売却代金だけでは不足することになります。
また、売却に伴い諸費用が掛かることも忘れてはいけません。不動産会社へ支払う仲介手数料、抵当権抹消費用などをを売却代金から差し引いたものからローン残高を返済することになります。
マイナスになってしまった時の対処法
売却金額がローン残高を下回ってしまうと、不足分を何らかの方法で補填しなくてはなりません。
まず最初は、不足分を手持ちの現金で補う方法です。マイナスになった場合に、いくらまでなら現金を用意出来るのかも事前に確認しておきましょう。
２つ目は、住み替えで新しく購入するマイホームで「オーバーローン」を組む方法です。新しく借入する住宅ローンに売却の際の不足分も上乗せして借入れするのです。
ただし、このオーバーローンは非常に審査が厳しいのが現実です。貸し出す金融機関側としては、新しく購入するマイホームの担保評価以上の貸し出しをすることになるからです。そのため申込み本人の年収や勤務先、勤続年数などをよりシビアに審査されます。これまで返済していた住宅ローンよりも厳し目になることを念頭に置いておきましょう。
金融機関に依頼する「任意売却」
3つ目の方法は「任意売却」と言う方法で、これは住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。よく耳にする「競売」に比べて市場価格で売却できるため、より高く売却できる可能性が高くなります。また価格に納得したうえで売却できるのもメリットです。任意売却が成功するとマイホームの抵当権は抹消してもらえますが、もしも売却金額がローン残債を下回るとその分の返済は帳消しにはなりません。担保物件を持たない無担保債権となり、引き続き返済義務があります。残った債務については債権者と話し合って決定します。
いかがでしたでしょうか。現在住宅ローンが残っているマイホームの売却をお考えの方は、是非一度ご相談ください。
