現在、戸建て・マンション問わず「持ち家」に住んでいて、新しくて便利なマンションに住み替えを検討している方もいらっしゃるでしょう。初めて持ち家を購入する時には、物件の売買契約を締結し、住宅ローンの申込をし、引渡しを受けるというのが大まかなスケジュールです。一方現在持ち家でいわゆる「買い替え」をされる時には、いくつか注意点があります。

今の家を「売ってから買う？」新しい家を「買ってから売る？」

あなたが希望するエリアに、新しいマンションが建築されることになったとしましょう。気に入った部屋が見つかり、是非ここに住み替えたい！となった場合。

①新しいマンションの売買契約をしてから、今住んでいる持ち家を売却する。

②まずは持ち家を売却してから、新しいマンションの売買契約をする。

この2つの方法が考えられます。

①の場合、新しいマンションの売買契約に「買換特約」というオプション契約をつけてもらえる場合があります。これは、契約を交わしてから一定期間（概ね2ヶ月～3ヶ月）の間に、現自宅の売却活動を行い、もしも売却が出来なかったらマンションの契約を白紙解約しましょうというものです。当然、この場合は契約時に支払っている手付金（概ね売買代金の10％）は返金されます。

これは消費者にとっては手付金が守られる有利な特約なのですが、決められた期間で売りきらなくてはならない縛りがあります。通常だと3000万円で売却出来そうな査定だったとしても、きっちり売り切れる2800万円で売り出す、というように若干金額の面で譲歩しなくてはならないことがあります。また、売り出す時期や市況によっても売買価格は上下します。

また新しく購入するマンションが大変人気で、抽選になるようなお部屋だった場合、販売業者に「買換特約」付きの契約を拒否されることもあり得ます。

売却活動が上手くいって、無事に買主さんが見つかった場合もひとつ大事なことがあります。

それは「持ち家の明け渡し時期」です。売れたのですから、鍵と物件を次の買主さんに渡すのは当然ですね。

ここで、新しく購入したマンションの引渡しが1年先だったとしたら・・・

今の家を明け渡してから新しいマンションの引渡しを受けるまでの期間、あなたは「仮住まい」する家を探さなくてはなりません。

こればかりは相手との交渉次第になりますが、マンションの引渡し時期と同じ頃まで待ってもらえるのなら一番好都合です。

ただ、中古物件を探している人は、自身でリフォームをする場合もありますし、あまり長期間待ってくれるケースは少ないでしょう。となると、その期間を賃貸物件で繋ぐ、もしくは実家に間借りするという方法を考える必要があるのです。

賃貸を借りるとなればある程度費用も掛かりますし、引越しが二段階になる面倒もあります。

②のケースでも、売却できてしまうと物件を明け渡さなくてはならないので、仮住まいが必要いなってくる場合があります。また、売却している間にお目当のお部屋が早々に売れてしまう可能性もあります。

現在住宅ローンが残っているか？完済しているか？

またもう一つ重要なのが、現自宅を購入した時の住宅ローンがまだ残っているか？完済しているか？という問題です。

もしも完済していれば、売却できた金額が手数料などを差し引いて手元に残ります。その資金を新しいマンションの購入費用に充てることも可能です。

一方、残債がある場合。その残債金額にもよりますがまずは売却できたお金で、その残債を0にする必要があります。現自宅には住宅ローンの抵当権が設定されているはずですが、買主さんに明け渡す際、その抵当権を抹消しておかなければなりません。買主さんがもしも住宅ローンを組んであなたの持ち家を買おうとしているなら、買主さんの抵当権を第1位で登記する必要があるからです。

自己資金が潤沢にある場合は良いですが、そうでない場合はもっと残債が減ってからにするかなど住み替えの時期を考えなくてはなりません。

買換もタイミングやご縁によるところが大きいのですが、「少しでも売却しやすい物件」というのはやはり「駅から近い」とか「周辺環境が整っている」など立地が大きく影響します。

最初の物件選びの際にも、「もしも売ることになったら・・・」ということを念頭に置いておくことが大切です。