マイホームを購入する際に、夫婦共働き世帯ではペアローンを利用するケースが多くなっています。住宅ローンが2本になるため諸費用がかさむなどのデメリットはありますが、それぞれが団体信用生命保険を利用出来る、住宅ローン控除を受けることが出来る、借り入れ金額がアップするなどのメリットの方が大きいからです。
しかしペアローンの最大のリスクは「離婚する時」だと言われています。今回はペアローンを組んでいるのに離婚することになった場合の注意点や、手続きの方法を解説します。
離婚後のマイホームをどうするか？
ペアローンの場合は共有名義になっているはずなので、所有権は夫婦二人が持っています。しかしながら今後のマイホームの扱いは、①売却する ②どちらかが住み続ける どちらかを選択することになります。
例えば夫は売却してローンを完済し、それぞれ新しい住まいへ移ればいいと考えている。一方で妻は子どもの学校のことを心配して、ここに住み続けたいと考えている。お互いが主張し続けると平行線のままです。離婚する際にはマイホームを今後どうするか、合意するまで話し合う必要があります。まずは「合意形成」がひとつの山場です。
さらに、ペアローンを借入する際にはお互いがお互いの「連帯保証人」となっていたはずです。一方の返済が滞ってしまうと、片方がその分の返済も背負わなければなりません。同居している時は何とか乗り越えられる問題も、離婚して離れ離れになってしまうと簡単ではありません。きちんと話し合っておかなければ、思わぬ返済に苦しめられることになってしまいます。
売却する際の問題点
一番すっきりするのは、売却して双方のローンを完済してしまう方法です。ただし、その場合にも①アンダーローンと②オーバーローンの２つのケースに分かれます。
①アンダーローンとは売却金額よりローンの残債が下回っていて、難なくローンが完済できるケースです。さらに上手くいけば手元に余剰金が入ってくることになり、揉めることがありません。
②一方オーバーローンはその逆で、売買代金がローン残高よりも低いケース。売却してもローンの一括完済が難しいため、その時点で以下の選択を迫られます。
ア）売却を諦めて、ローンを支払い続ける
イ）不足分の現金を足して、売却し一括返済する
ウ）任意売却する
エ）競売
任意売却と競売の違い
任意売却や競売という手続きは、本来は返済不能に陥った場合の救済方法として知られています。離婚で売却する必要がある時にも使われる方法ですが、この二つには違いがあります。
まず任意売却は、借入している金融機関の許可を得た上で売却を行います。競売は裁判所が主導して、強制的にマイホームを処分される手続きです。売却価格は当然競売の方が低くなり、任意売却は通常の売却の８割程度にはなりますが高い水準を保てます。もしもローンの返済が残ってしまった場合でも、任意売却の方が支払いは楽でしょう。また、近所の人に知られずに売却できるメリットもあります。ただしお互いが連帯保証人になっているため、片方の同意を得ずに任意売却することはできません。また売却人と名義人（氏名や住所）が同一である必要があるため、離婚前に手続きした方が登記変更という余計な手続きをしなくて済みます。
離婚の際には任意売却を選択する人が多いですが、タイミングを間違わないよう注意しましょう。
どちらかが住み続ける場合の問題点
次に、どちらか一方が住み続ける時の問題点です。出て行く方のローンを一括完済してしまえば問題ありませんが、それだけの資金を用意するのはハードルが高く非現実的です。この場合は、「ペアローンを一本化する」という解決方法になります。当然ながら、二つのローンを一つにまとめるわけですから、返済できるだけの年収があるか、勤務先の属性などが慎重に審査されることになります。
さらに、ローンの一本化には２つの種類があります。
- 債務引受型
- 借換型
まず債務引受型は、どちらかがもう一方のローンの残債を引き取り返済する方法です。審査は借換型よりも厳しいと言われ時間もかかります。そもそも債務引受型を取り扱っていない金融機関もあります。不動産価格の値下がりが原因でオーバーローンになっている場合には、一部繰上げ返済を求められることもあります。さらに新しい連帯保証人を求められることもあります。
もう一つの借換型はこれまで２本だったローンを、まったく新しいローン１本に乗り換える方法です。新しく組み直すことで金利が低くなるケースもありますが、そもそも借換型の取り扱いをしている金融機関は決して多くありません。
ペアローン解消には所有権（名義）と抵当権の問題が関わってきます。所有権を残したままローンの方だけ解決しても、財産分与の問題や贈与税を課税される恐れなどもあるので、出来れば双方を一本化しておくのが得策です。
どうしてもペアローンを一本化できず共有名義のまま離婚する場合には、「離婚協議書」をきちんと整えておいた方が良いでしょう。
離婚する時のペアローンの解消は、かなりハードルが高くなります。そのリスクを知った上で利用しましょう。
