念願のマイホーム購入後、転勤になってしまったら・・・自分達が住めなくなってしまう家をどうしたら良いのか悩みますよね。特にマンションの場合、空き家にしておくと毎月の管理費や修繕積立金の支出があり経費が嵩みます。では「売った方がいいのか？」「貸した方がいいのか？」それぞれメリットとデメリットがありますので解説します。
転勤の期間はどのくらいか？
まずは、転勤でその家に住めなくなる期間はどのくらいでしょうか？1年で確実に帰ってくるというケースは少ないかもしれませんが、1年であれば空き家にしておくのがベストでしょう。しかし、分譲マンションの場合は毎月の管理費・修繕積立金は引き続き経費としてかかります。また住宅ローンの借入をしていれば、引き続き支払いも継続します。転勤先では賃貸住まいになるでしょうから、家賃負担がどのくらいになるかで住居費の支出が多くなってしまうかもしれません。勤務先からの家賃補助がどのくらい出るのかによって、負担が変わってきます。
また、1年間といっても人が住んでいない家はだんだんと傷んできます。たまには窓を開けて空気の入れ換えをするのがおすすめです。自身でもしくは近所に住んでいる親族が月に一度でも換気出来れば良いですが、遠方に転勤になった場合には中々難しい状況になります。そんな時には業者に「空室管理」をお願いするのも一つです。定期的に室内のチェック、通風、通水をしてくれます。通水は、水回りから下水臭が上がってくるのを防ぐために非常に大切です。
転勤が3年程度と分かっている場合
次に、転勤の期間がある程度判明している場合はどうでしょう。3年後には必ず戻って来る、5年以内には戻って来るというように、「戻る」ことが決まっているのであれば手放す必要はありません。「貸し出す」のが現実的になるでしょう。賃貸に出すことによる最大のメリットは、「家賃収入」が入ることです。ただし、賃貸に出す場合に知っておかなければならないことがあります。それは「一度賃借人が入ると、家主の都合で簡単に契約を打ち切ることが出来ない」ということです。「では更新の時に出ていってもらえば良いのでは？」というのも、実は出来ないのです。実際のところ、貸主よりも借主の方が守られているのです。借主の方から「賃貸契約を終了します」という申し出がない限りは、追い出すことが出来ないのです。
では、一定期間だけ貸し出すにはどうしたら良いでしょうか。
一定期間だけ貸し出せる「定期借家契約」
通常、賃貸に出す場合は貸主よりも借主が有利であることが分かりました。この契約方法は「普通借家契約」（ふつうしゃっかけいやく）と言います。一方で、決まった一定期間だけ賃貸に出すことができる契約を「定期借家契約」（ていきしゃっかけいやく）と言います。定期借家契約では2年、3年、というように期限を決めて賃貸契約を交わすことが出来ます。期限が到来したら必ず借主は退去しなくてはなりませんので、確実にあなたが戻って住めるようになります。その代わり、家賃が相場よりも安くなってしまうというデメリットがあります。借主にとっては「期限付きではあるが、相場よりも安値で分譲マンションに住むことが出来る」メリットはありますが、やはり普通借家契約の家よりも限定的な募集になってしまいます。
二度と戻らないなら「売却」も
転勤の期間が分からない、もしくはもう二度と戻って来ないのであれば思い切って「売却」してしまうのも一つです。ただし、住宅ローンの残債がある場合は「いくらで売れるか？」がポイントとなります。売れた金額がローンの残債より多ければその資金で一括返済し、さらに余剰金があれば手元に現金が残ります。問題は売れた金額がローンの残債を下回った場合です。その際には預貯金から不足分を補填しなくてはなりません。いずれにしても、まずはいくらで売却できそうか不動産会社に「査定」を依頼してみましょう。
転勤先でも持ち家を購入したい場合は「住み替え」となりますが、売却と購入のスケジュールをよく考える必要があります。売れてから新しい家を購入する場合、短い期間仮住まいが必要となる場合もあります。買ってからゆっくり売る場合、一時期住宅ローンの支払いが二重になってしまうことがあります。経済的にも負担になる上ダブルローンは非常に審査が厳しいので、相当な年収が必要となります。
住宅ローンを借入れしている場合の注意点
住宅ローンを借りている場合、「自己居住用」として金融機関と契約をしています。つまり、「自分が住むための家」が条件となっていたのです。その家をもし「賃貸に出す」となった場合、本来は住宅ローンの契約に違反することになります。金融機関によっては「転勤などやむを得ず住み続けることが不可能となった場合」には認めてもらえるケースもありますが、必ず申し出が必要となります。まずは、その金融機関の窓口に相談してみましょう。もしも、相談なしに賃貸に出していることが判明した場合、一括返済を要求されるケースもありますので要注意です。
