住宅ローンを申し込む時に悩むのが、どの金利タイプを選ぶかです。
誰もが「とにかく支払いを安くしたい！」「お得はタイプを選びたい！」と思うのですが、金利タイプそれぞれには長所と短所があります。
今回は、代表的な3つの金利タイプの特徴をご紹介します。
①返済額がずっと変わらない「固定型」
初めから終わりまで、借入期間ずっと一定の返済額なのが固定型です。住宅に係る費用は家計の中で大きな割合を占めます。しかも30年、35年という長期間に渡って支払い続けるものです。世の中の景気に左右される事なく返済額が変わらないのは、なんと言っても「安心感」が違います。また、返済額が分かっているという事も強みです。将来、家族が増えたり子供の教育費が増えたりといった変化が訪れた時、前もって支出金額が分かっていれば計画的に貯蓄していくことも出来ます。安心、安定を求めるならば固定型がおすすめです。
ただ、固定型は他の金利タイプよりも高めになってしまいます。支払い金額とのバランスを見極めないと、かえって家計を苦しめてしまいます。
現在のような低金利時代であれば、固定型で借入れしておくのも有利な選択肢となります。
住宅金融支援機構の「フラット35」が、この全期間固定型の代表例です。
②景気に合わせて金利が動く「変動型」
固定型と対局にあるのが変動型です。金利が年に2回見直され、文字通り上がったり下がったりするタイプです。最近は変動型の金利が低く、さらに各銀行で金利優遇サービスを設けているため非常に返済額が安くて済む場合があります。1％を切るくらいの金利だと、かなり安く返済することが出来ます。
ただ変動型の特徴で見落としがちなのが、「返済額の5年しばり」です。金利の見直しは年2回ですが、返済額の見直しは5年ごとなのです。金利が上下しても返済額はすぐには変わりません。
毎月の返済額の内訳は「元金と利息」の合計なのですが、返済額を変えずに金利が上下するというのは、この元金と利息の割合が変わるということなのです。もしも金利が上昇し続けると利息の割合が増え、支払い回数の割に元金が減っていないという現象が起きます。
そして5年経過した時、次の5年間の返済額が決められます。当然増えることも考えられますが、「前回の1.25倍まで」という制限があります。支払額10万円だったのが、増えても12万5千円までということです。しかし、本来なら13万円支払うべきところを12万5千円に抑えられていた場合、5千円の「未払い利息」が発生してしまいます。この未払い利息が溜まってしまうと、最終回に一括で支払う、もしくは返済回数を延長するなど、各銀行の規定によって解決する必要があります。
ここ最近、変動型は低いところで推移していますが、バブル期には8％程度まで上昇した実績があります。最初に低い金利でスタートしても、上昇リスクには備えが必要です。
短期間で完済してしまう予定の人や、返済額の上昇に耐える貯蓄がある人には向いています。
③数年間金利が動かない「一定期間固定型」
最初の何年間かだけ金利を固定するタイプで、その期間は1、3、5、7、10、20（年）などバラエティに富んでいます。期間が短いほど金利は低く、長くなるほど高く設定されています。その都度最適な金利を選びたい方向けです。また20年以上の長期間を考える時には、①の全期間固型との比較も必要ですね。
選択した期間が終了すると、また次の固定期間を選び直します。（固定期間終了後は、変動型になる商品もあります。）最近では10年固定が金利もちょうど良く人気のようですが、10年なんて意外とあっという間に終ってしまうものです。特に小さなお子さんがいる家庭では、教育費のピークがいつ頃になるかをきちんと想定しておくべきです。住宅ローンの返済額見直し時期と、お子さんの進学時期が重なってしまうと悩みが増えてしまいます。
ある程度子供の手が離れたら妻がパートに出るなど、収入を増やす方法を考えるのもひとつです。
一度スタートしてしまった住宅ローンも、途中で「借り換える」ことが出来ます。
例えば固定型で借りていたけれど何年か後に金利が下がった場合、これは借り換えた方が余計な利息を支払わなくて済みます。
住宅ローンの借り換えは、また一から申込んで審査を受けることになるので手間は掛かりますが、シミュレーションしてお得になる場合はお勧めします！（一定の条件があります。）
その際にすんなり審査が通るように、きちんと返済実績を残しておきましょう。
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