不動産を売買する際に、売主は買主に対して「不備や不良があった場合には責任を負う」ことになっていました。2020年3月31日までは「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、民法改正が行われ2020年4月1日より「契約不適合責任」に変わりました。特に中古住宅の売買の場面では重要な法律となります。これまでとの違いに注意しながら「契約不適合責任」について解説します。
中古住宅でよくある「こんなはずではなかった」
戸建て・マンションに関わらず、購入した中古住宅に入居した後でいろいろな不具合や不備が見つかることがあります。「聞いていなかった」「最初から分かっていれば購入しなかった」といったトラブルを防ぐために定められていたのが「瑕疵担保責任」です。「瑕疵」とはキズ、欠陥、不具合のことを指します。
従来の「瑕疵担保責任」では、あらかじめ売主が知らなかった「隠れた瑕疵」について、売主が一定期間責任を持つことを明確にしていました。「隠れた瑕疵」とは売買契約時点で売主がその事実を知らず、通常の注意では発見できなかった瑕疵のことです。隠れた瑕疵を知らなかった買主は、定められた期間内に申し出れば売主に損害倍書を請求できるほか、瑕疵によって購入の目的が達成できない場合には契約の解除をすることができました。
代表的な建物の瑕疵には、シロアリ被害、雨漏り、給排水管の故障、構造上主要な部位（柱、梁、基礎など）の腐食などがあります。
もしも瑕疵を知っていたのに告げなかった場合には「告知義務違反」となりますので、当然期限を過ぎていても損害賠償請求や契約解除の対象となります。
改正①「隠れた瑕疵」でなくても請求できるようになった
「契約不適合責任」に改正されてから大きく変わった部分は、「隠れた」瑕疵でなくても請求できることになった点です。つまり、契約した内容に適合していなければ、『隠れた』欠陥や不具合でなくても（＝普通に注意していれば知りえたことでも）請求可能になったのです。これまでは「隠れた瑕疵」だったかどうかが争点のポイントだったのですが、その問題がなくなったので買主にとっては非常に良い改正と言えます。逆に売主の立場からするとより責任が重くなったので、しっかりと対応する必要があります。
改正②買主が請求できる権利が増えた
これまでの「瑕疵担保責任」においても、買主は損害賠償と契約解除を求めることは出来ました。改正後はこの2つに加えて、追完請求（補修や代替物の引き渡しを求める権利）と代金の減額請求が出来るようになりました。
これまでも補修工事で対応したり代金の減額を交渉する場面はたくさんありましたが、しっかりと権利として明記された形です。現実的には、堂々と代金の減額請求できるようになったことが買主にとっては大きなメリットと言えるでしょう。
また、これまでと同様に契約解除も権利として存続しています。実際には引き渡しを受けた後、つまり入居した後で契約解除を求めたとしても、新たな住居を探さなくてはならない問題もあります。しかしそのまま生活できないほどの大問題が起こる可能性も0ではありませんので、契約解除できる権利があることは知っておきましょう。
改正③期限は「不適合を知ってから1年以内」でOK
改正前は、「瑕疵を知ってから1年以内に損害賠償請求の権利を行使」すること、つまりきちんと行動を起こす必要がありました。改正後は「不適合の内容を1年以内に売主へ通知する」だけでよくなったので、負担が軽くなったと言えます。
しかし引き渡し後ずいぶん年月が経過した時点での不適合責任を追及されるとなると、売主にとっては長期間に渡って負担になります。実際には「特約」をつけて期限を定めることが多くなっています。
「契約不適合責任」は特約を付けることが出来る
実はこの「契約不適合責任」は義務ではなく任意規定です。ここは改正前の「瑕疵担保責任」と変わりません。任意規定だからこそ、特約を付けたり免責とすることも可能になっているのです。
民法においては「契約に不適合な事実を知ってから1年以内に通知すること」と定めていますが、実際の運用では「引き渡しから2年以内（売主が不動産会社の場合）」「引き渡しから3か月以内（中古住宅の場合）」とするケースが多いようです。特に不動産会社が関わらない個人間売買ではもっと短い1か月を期限としたり、場合によっては「責任を一切負わない」＝免責とすることを明記している場合もあります。
売主がしておくべき準備
民法改正は中古住宅を購入する買主側にメリットが多いように感じますが、瑕疵が「隠れた」ものに限定されなくなったことで売主への責任が重くなりました。マイホームを売却する売主側は、物件の状況についてしっかりと買主へ伝えることが不可欠となります。そこで登場するのが「物件状況報告書」と「付帯設備表」です。次回、この２つの書類について解説します。
