最近テレビCMなどでも見かける「リバース60」という住宅ローンをご存知ですか？商品のHPを検索すると、フラット35と同じ住宅金融支援機構が取り扱っているようです。一般的な住宅ローンと違い「60歳以上の高齢者向け」の融資のようですが、どんな特徴があるのでしょうか。また、メリット、デメリットはどんなことが考えられるのでしょうか。
住宅ローンとは全く違う仕組み
まず「リバース60」の仕組みの大きな特徴は、その支払い方法です。通常の住宅ローンでは毎月元本と利息を合わせた金額を返済しますが、「リバース60」では、返済は利息のみとなります。元本は無くなった時に相続人が一括返済するか、自宅（建物と土地）を売却して返済します。
場合によっては自宅を売却してもローンが残ってしまうのでは？という心配がある場合は、「ノンリコース型」を選ぶと良いでしょう。ノンリコース型とは、自宅の売却代金がローンの残債に満たなくてもその差額を返済しなくて良い方法なので、相続人＝子供に迷惑を掛けたくないと思われる方に向いています。なお相続人が一括返済した場合には自宅を売却する必要はありません。また、借入れしている本人（親）自身が一括返済した場合も同様です。
また、借入れ期間は何年と決まっていません。亡くなる時まで一生支払続けることになりますので、同じ金額と利息で住宅ローンを借入れした場合よりも返済総額（元本と利息）が増えてしまうこともあります。
「リバース60」の使い道は？
「リバース60」は、新たな自宅の建設や購入、古くなった自宅のリフォームや、便利に良いマンションなどへの住み替え、現在の住宅ローンの借替えなどの他、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金の借り入れにも利用出来ます。また、子世帯が住宅を購入する際の資金援助としても借り入れが出来ます。詳しくは、住宅金融支援機構と提携している各金融機関ごとに異なるので確認が必要です。
ただし資金使途は住宅に関することに限られるので、生活資金に充てることはできません。（同じように不動産を担保に生活資金を借入することが出来る「リバース・モーゲージ」は全く別の商品となります。）
借入れ可能な金額は、最高で8000万円までで、担保掛目の50％もしくは60％（長期優良住宅は55％もしくは65％）となっています。もちろん申込み金融機関で審査を受けることになりますが、年収400万円以上の場合は返済負担率35％以内、400万円未満は30％以内という点は通常のフラット35の要件と変わりません。
リバース60のメリット
「リバース60」のメリットはどんなことがあるでしょう。最も大きいのは老後の生活資金が保てることです。手持ちの現金はあるが一括で支払うと預貯金がなくなってしまう、今後の年金生活に不安が残ってしまうという人には、手持ちの現金をのこしつつ少ない返済で居住性の高い住まいを手に入れることが出来ます。
また通常の住宅ローンでは高齢者は審査が難しく、支払いも高額になるので現実的ではありませんが、年齢が60歳以上かつ上限がないのは大きな特徴です。もちろん収入が公的年金のみでも大丈夫です。
さらに
・「ノンリコース型」＝相続人は残った債務の返済義務なし
・「リコース型」＝相続人っは残った債務の返済義務あり
を選択できることです。子供に迷惑を掛けたくない場合はもちろん、自宅の担保価値が下がり売却資金が残債に満たない場合にも相続人には返済義務が残りません。ただしノンリコース型はリコース型よりも金利が高くなるので確認しましょう。
リバース60のデメリット
反対に「リバース60」のデメリットは何があるでしょうか。
まずは死亡時に自宅は売却されてしまいますので、子供に資産として不動産を残すことは出来なくなります。ただ子供がいない世帯や、子供自身がすでに持家を購入済みで実家の不動産を相続をしたくない場合もあるので、将来の自宅の処分について事前に話し合っておくのも良いでしょう。
二つ目は金利上昇のリスクがあることです。リバース60は利息のみの支払いですので、年に2回の見直しがある変動金利が上昇すると、ダイレクトに支払額に影響します。金利上昇リスクも考えた上で借入れしましょう。
また借入額が担保掛けめ5～6割となるため決して高額は借入できないのですが、支払いは一生続いてしまいます。夫が死亡後、妻が自宅に住めなくなる不安がある場合には、連帯債務者として申し込みをしておきましょう。
また住宅ローン控除は「借入れ期間10年以上」という要件がありますが、リバース60は借入れ当初に年数が不確定なため、残念ながら対象外となっています。
取り扱い金融機関によって金利はもちろん様々な要件が異なるので、各HPなどで事前に情報を調べておきましょう。また、自宅の担保評価にも差が出ると融資額に影響します。複数の不動産会社へ査定を依頼し大体の相場感を掴んでおきましょう。
