住宅ローンのご相談を受けていると、「年収の何倍まで借入可能ですか？」「年収の7倍まで借りられると聞いたのですが・・・」といったご質問を受けることがあります。キーワードは「年収の〇倍」。確かに一般的には年収の約７倍までが借入れ限度額だとも言われています。今回は、住宅ローンは年収の何倍までが妥当なのか、また「年収の〇倍」という決め方に潜む危険についてお話します。
「年収の７倍まで」が目安
住宅ローンにおける各銀行の審査基準はさまざまな要素がありますが、「年収倍率」もその一つの項目です。あなたが購入しようとしているマイホームの予定価格が、年収の何倍かという計算になるわけです。
一般的に「年収の約７倍までが借入限度額」としている銀行は多々あります。例えば年収６００万円の人であれば４２００万円、年収１０００万円の人であれば７０００万円が借入限度額の目安となります。
明確に「年収の７倍以内まで」という基準がある銀行であれば、それ以上の金額を申し込んだ場合は７倍の金額に減額して承認されることになるでしょう。
中には「年収の８倍まで」というさらに緩やかな基準にしている銀行も実在しています。もちろん申し込んではいけないわけではありませんが、慎重に検討しなくてはならないポイントがあります。それは「借りられる金額と返せる金額は違う」ということです。
「返済負担率」の壁
実は住宅ローンの審査においては、「年収倍率」よりも「返済負担率」が重視されます。ざっくりと年収の７倍の金額をイメージしていても、実際にその返済金額を最終回まで支払っていけるのか？というのが課題となるのです。
例えば、年収１０００万円の人が７倍の金額７０００万円を借入した場合。３５年返済、金利０．４２５％、ボーナス払いなしで計算してみると、毎月の返済金額は１７９，３９９円です。
返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収に対してどのくらいの割合になるかを計算した数字です。
このケースでは、１７９，３９９円×１２＝２，１５２，７８８円が年間返済金額です。これを年収１０００万円で割ると２１．５％、これが返済負担率となります。
フィナンシャルプランナー的な観点からすると、返済負担率は２０％～２５％以下が理想と言われています。この範囲に収めると、余裕を持って生活できるといわれている数字です。その場合２１．５％という数字はとても優秀だと感じますよね。しかし実際には税込み年収ではなく、手取り年収で生活するわけですから計算し直す必要があります。
税込み年収１０００万円の人の手取り年収は約７３０万円ですので、返済負担率を再計算してみると２９．４％になります。先ほどの２１．５％から大きく跳ね上がりました。
さらに年収の７倍を「手取り年収」で計算してみると、５１１０万円が限度額となります。税込み年収の７倍である７０００万円と比較すると、２０００万円近くの差が生まれることになります。これこそが「借りられる金額と返せる金額の違い」なのです。
借入限度額は人それぞれ
借入限度額を考える時には、年収だけでなく「家族構成」「借入時年齢」「その他の借り入れの有無」なども考慮しなくてはなりません。同じ世帯年収でも、夫婦二人だけの家庭と子どもが２～３人いる家庭では、生活費や将来必要となる教育費が全く違います。
またマイホームを購入する年齢つまり住宅ローンがスタートする年齢が何歳か？でも差があります。年代別で審査に通りやすり年収倍率は
３０代・・・７倍
４０代・・・７倍
５０代・・・６倍
となりますが、余裕のある返済を目安にすると
３０代・・・５倍
４０代・・・４．５倍
５０代・・・４倍
と高齢になるにつれ下がります。
サラリーマンであれば、定年まであと何年残っているかが非常にキーポイントになります。
５０代で定年まであと少しの人が年収の７倍を借入してしまうと、定年後にも同じ金額を返済し続けられるかどうかは疑問です。銀行もこの部分を非常に慎重に審査しますので、上記の倍率をぜひ念頭に置いておいてください。
マンションではさらに注意が必要
購入するマイホームがマンションの場合は、さらに考慮しなくてはいけないものがあります。それは毎月の管理費・修繕積立金の支出です。戸建てと違ってマンションでは毎月ランニングコストがかかります。住宅ローンの返済に管理費・修繕積立金、駐車場利用料などの経費をプラスして返済負担率を考える必要があります。
「年収の７倍」はあくまで目安です。一般的な借りられる金額ではなく、トータルの支払い金額から無理のない借入れ金額を逆算し、購入するマイホームの予算を決めるようにしましょう。
