親族間売買の落とし穴！予想外の贈与税に注意

所有しているマンションを売却しようとすると、不動産会社に依頼して第三者の買主を探してもらう形が一般的です。しかし時には親や兄弟姉妹といった「親族の誰かに買ってもらう」というケースがあり、実際に「親族間売買」という形で取引されています。ただし親族間となると、注意しなければいけないのが「贈与」を疑われることです。通常の贈与では年間110万円の基礎控除がありますが、不動産価格は高額なため、もしも贈与税をかけられると相当な金額になります。親族間売買においては買主と売主にそのつもりがなくても、「みなし贈与」だと判定されることがあるので注意が必要です。

「みなし贈与」とは
「みなし贈与」は相続税対策の抜け道？
「みなし贈与」と見なされない価格とは
「親族」の範囲はどこまで？
親子間売買をする上での注意点

「みなし贈与」とは

本来の贈与税とは、「お金」や「不動産」をタダ（0円）で受け取ったときに課税されるものです。この時には贈与する側は「あげます」、贈与される側は「もらいます」という明確な意思が存在しています。一方、当事者間で「あげます・もらいます」という意思がないにも関わらず発生してしまうのが「みなし贈与」です。

例えば親名義の中古マンションが時価3000万円だったとします。このマンションを息子に売ってあげようという場面では、「負担をかけたくないから、少しでも安く売ってやろう」と思うのが親心です。息子としても「そう言ってくれるなら、1500万円くらいで！」という話になるかもしれません。実際に時価3000万円のマンションが1500万円で取引されたとしても、きちんと売買契約書が交わされていれば成立するように見えます。しかしこのケースを税務署は「親子間なら、みなし贈与です」と判断するのです。

「みなし贈与」は相続税対策の抜け道？

先ほどの例では、親が時価3000万円のマンションを息子に1500万円で売却したので、「3000万円－1500万円」つまり1500万円の差額部分について贈与があったと判定される可能性が高くなります。当然親は差額1500万円をあげたつもりは無く、息子も1500万円もらったつもりはありません。しかし税務署は「差額1500万円はみなし贈与があった」と判断し贈与税を課します。このように親の財産を半額以下でこどもに移転する方法が認められてしまうと、相続税を逃れるために誰もが生前に「親子間売買」を利用します。相続税の定義そのものが揺らいでしまう事態となるので、税務署はみなし贈与を許しません。

親子間売買ではとにかく価格を訂正な金額に設定し、「みなし贈与」と判定されないことが重要です。

「みなし贈与」と見なされない価格とは

では「みなし贈与」と判断されない価格は、どう決めたらよいのでしょうか。これには相場価格を知ることが第一です。不動産会社のネット査定（無料）などを利用する、不動産鑑定士に依頼する(有料)など、専門家の手を借りましょう。

また判例に「相続税評価額相当額（公示価格等（時価）の80％）での譲渡（売買）は低廉譲渡にあたらない」とする考え方が示されており、「80％程度」という一つのボーダーラインが存在しています。相場価格の80％であれば絶対に大丈夫という明確な基準にはなりませんが、「著しく低い価格」にならないことが重要ですので慎重に判断しましょう。

「親族」の範囲はどこまで？

親子や兄弟であれば「親族」であることは容易に判断できますが、実際に「親族」とはどの範囲までをいうのでしょうか。

民法725条では「6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族」を親族としています。税務署でも大体これと同じ範囲を親族としていますが、そうだと言い切れない部分があります。税務署が問題視しているのは、売買の当事者に密接な関係があるにもかかわらず、代金を下げて税金逃れをするケースです。あくまでも「みなし贈与」の有無が重要であり、「相続人に該当するか否か」が焦点になります。

税務署が問題視した事例として、「親が経営する会社と子供の間での不動産売買」が、親族間売買とみなされたケースがあります。本来であれば親が経営していたとしても、「法人」は親族にはあたらないと考えるのが一般的です。しかし税務署は「みなし贈与」だと指摘しました。このように税務署は民法725条の範囲内だけを一律に親族としておらず、個別に売主・買主の関係を判断していることが分かります。