住宅購入を考えるきっかけは人ぞれぞれですが、購入を決意する年齢もまた人ぞれぞれです。

若いうちに購入して住宅ローンを組んでしまえば、定年までにある程度完済出来る見通しも立てやすくなります。

一方ある程度自己資金を貯蓄してから、あまり住宅ローンの借入れをせず購入出来る人もいます。

たまたま持ち家を必要とする事情がなく、高齢になってから家を購入しなくてはいけなくなる人もいます。

この場合、高齢での住宅ローンの借り入れはかなりハードルが高くなるのは当たり前の話です。

これまでもお話してきた通り、貸す側＝銀行は「いかにその人が安定的に返済可能かどうか」を審査するのです。すでに仕事もリタイアし、年金生活を送っている年代の人に対しては正直冷たいものです・・・

では、こうした方々にはもう住宅購入のチャンスはないのでしょうか？

フラット35の親子リレー返済

実は、住宅ローンの借り方のひとつに「親子リレー返済」というものがあります。

文字通り、「親と子が債務をリレーする＝引き継いで返済する」方法です。

この親子リレーでは、通常の借入れ可能な方の要件である「70歳未満」を超えた人でも大丈夫なのです。

当然、債務を引き継いでくれる子もしくは孫世代の人が必要ですが、要件を満たす身内の方がいれば非常に有効な方法です。

まずは、借入れ期間を最長の35年にすることが可能です。

通常であれば、申し込み本人である人の年齢を基準に計算する借入れ期間。完済年齢が80歳であるフラット35では、「79ー申込日現在の満年齢」という計算式で最長期間を算出します。

45歳を境に、34、33、32年と年々借入れ期間が短くなっていきます。

例えば60歳で申し込みをすると最大19年となります。当然、返済額も高くなりますし、何より「今後どうやって返済していくか？」という現実的な問題があります。

その点、後継者がいる親子リレーでは債務を引き継ぐ子の年齢が基準になりますので、子が45歳未満であれば最長の35年返済とすることが可能なのです。

親と子の収入を合算して審査を受けられる

借入れ期間を伸ばすことが出来るのも魅力のひとつですが、審査を受ける上で非常に大きいのが親と子の収入を合算することが出来る点です。

親がすでに退職していて働いていないとしても、公的年金を受け取っていればその金額を年収と見なします。年間何百万円かになると思いますが、その金額は年金機構から発行される「通知書」などで確認することが出来ます。

これに子の税込年収をプラスします。

会社員や公務員など、給与収入を得ていれば源泉徴収票などで年収を確認出来ます。この2人の収入を足した金額で、年間負担率を計算することになります。足せる金額はもちろん全額です。

親子リレーではなく、通常の収入合算とするケースもありますが、その場合は高齢な人の年齢を基準として返済期間を算出します。ですから、高齢者である親の年齢が基準となり、当然ながら返済期間は短くなります。

フラット35では、合算したい金額がその人の年収の2分の1までであれば、より若い人の年齢を基準に算出することも可能です。

例）親60歳年収300万円子35歳年収500万円

合算① 300万円＋500万円＝800万円

※親の年齢が基準となり、返済期間は最長19年

合算② 150万円（親の年収の半額）＋500万円＝650万円

※子の年齢が基準となり返済期間は最長35年

ただし、通常の収入合算は同一世帯である必要があるので、親と子の同居が必要になります。

実は、フラット35の親子リレー返済では、通常の収入合算を大きく違い同居要件がありません。

これは非常に現実的な内容で、例えば遠方にいる子がわざわざ地元に戻ってくる必要がないという事なのです。同居はしないけれど、ローンを借りる手伝いだけするという形です。

これは逆のパターンでも利用可能です。

子が親の力を借りてより審査を通り易くしたい、例えばまだ就職や転職したばかりで収入が少ない若い方が、まだ現役で仕事をしている親に協力してもらう、といった場合です。

配偶者に年収があれば通常の収入合算で借入れ出来ますが、たまたま退職していた場合などに有効です。

この場合にも同居が要件ではないので、親を呼び寄せて同居しなくても良いのです。

だたし、この場合「親が主債務者、子が連帯債務者（承継者）」という申し込み方法になりますので、親が物件（土地や建物）の持ち分を持つ必要がありますので注意が必要です。（持ち分割合に制限はありません）