マイホーム購入には不可欠の住宅ローンですが、特に「フラット３５」の不適正利用が多く発生しています。代表的な不適正利用は投資用物件の購入にフラット３５を利用するパターンですが、それ以外にも様々な不適正利用の事例が報告されています。思わずトラブルに巻き込まれないために、知っておくべきことを解説します。
フラット３５の特徴
フラット３５は独立行政法人「住宅金融支援機構」がマイホーム取得の夢をかなえるため、利用目的を「自ら居住する住宅の取得」に限定し、全期間固定金利で融資している住宅ローンです。
また、民間金融機関の住宅ローンが最低年収を300万円以上などと定めているのに対し、フラット３５では返済負担率が一定の範囲内であれば借入可能です。（年収400万円以上は35％以下、400万円未満は30％以下）転職したばかりの人や、自営業の人でも審査に通りやすく、一般の住宅ローンでは借り入れが厳しい場合には非常にありがたい存在です。さらに金利は全期間固定なので変動金利よりは高くなりますが、不動産投資用ローンの金利に比べると低いという現状があります。
原則は申込本人とその家族が入居することになっていますが、フラット３５では「セカンドハウス（2戸目の持ち家）」や「親族居住用」としても借り入れできることも大きな魅力となっています。
不適正利用が発覚するとどうなる？
不動産投資が目的の人がフラット35を利用していることが発覚すると、その後どのようになってしまうのでしょうか。住宅金融支援機構は、不適正利用に対しては法的措置を含めた対応をすると公表しています。
まずは、融資の残高の「一括返済請求」です。残っているローンを全て一括返済しなくてはならないので、現金があれば別ですが新たな融資先を見つけることは非常に困難です。もちろん、本来の不動産投資ローンで借り換えすることも可能ですが、審査要件が厳しくなるため残高分を借り入れ出来るかは不透明です。物件を売却するしかなくなってしまう人もいるでしょう。ただし、購入時から物件価格が下がっていると残債分をカバーできないこともあります。
一般の住宅ローンと同様、金融機関は低金利で貸し出した融資を元に、利用者が収益を得ることを認めていません。収益を得たいのであれば、専用のローンをきちんと借り入れしましょう。
さらに、不適正利用事案の警察への通報、損害賠償の請求などもあり得ます。その後の生活を一変させてしまう可能性があることを認識しておきましょう。
投資用目的以外の不適正利用
フラット35の不適正利用の実態は、投資用での利用目的だけにとどまりません。
・融資住宅に自ら入居せず、事務所または店舗として利用する。
・自動車の購入費用など、住宅取得費以外の費用を上乗せして申し込む
・消費者ローンのなどの返済に充てる費用を上乗せして申し込む（おまとめローン）
こうした利用方法は認められておらずローン契約違反となります。上記同様に一括返済を求められることになります。
不適正利用をしてしまった人の多くは、手続きを不動産会社任せにしてしまっています。たとえ自発的に不適正利用を行っていなかったとしても、虚偽の内容で融資を受けることは立派な詐欺罪となります。自分自身が責任を問われることになりますので注意が必要です。
さらに不適正利用を持ちかけられるだけでなく、悪徳事業者に騙されるケースもあります。
・サブリース会社からの家賃収入が途絶え、連絡が取れなくなった。
・利益の上がらない投資物件を複数購入させられた。
あとで騙されたと気づいても、最終的にローンだけが残ってしまうという状況です。
こんな営業トークに要注意
住宅ローンに関する知識が不足していた、忙しくて不動産会社任せにしてしまった、と後悔しても後の祭りです。マイホーム購入の相談をする中で、次のようなトークが出てきたら要注意です。
・返済中のカードローンやマイカーローンの借入を、フラット35で一本化しましょう。
・契約書を２つ作成しましょう。
・フラット35は投資用物件でも利用できます。
・住民票を一時的に移動すれば大丈夫です。
・金融機関には「自己居住用です」と説明すれば大丈夫です。
・収入が少なくても、上手くやるので任せてください。
・手続きはすべて任せてください。勝手に金融機関と話をしないように。
万が一、これらの言葉が出てきた場合には立ち止まって確認しましょう。
どうしてもマイホームが欲しい、投資用物件を有利に手に入れたい、という思いから詐欺行為と知らずに不動産業者の言いなりになってはいけません。しっかりと確認する、周りに相談する、信用できる不動産会社を探す、といった手間を惜しまず行動しましょう。
