マイホーム購入時には、物件価格の他に「諸費用」が必要になります。自己資金がどのくらい必要かを考えた時、せめて諸費用分くらいは準備したいと思う人も多いでしょう。大まかなところで大体物件価格の5％～10％などと言われますが、5％と10％とでは倍近く差があります。具体的に何にいくら必要になるのかを探ってみましょう。
①新築物件でも「仲介手数料」が必要なケースも
まず、購入する物件が新築物件なのか中古物件なのかで大きく異なるのが「仲介手数料」です。
中古物件の場合は、不動産会社が間に入っていることがほとんどなので、物件を紹介してもらった手数料として支払うのが「仲介手数料」になります。仲介手数料の上限金額は以下のとおり決められています。
| 不動産取引価格（税抜） | 仲介手数料の上限金額 |
| 200万円超400万円以下 | 不動産取引価格×4％＋2万＋消費税 |
| 400万円超 | 不動産取引価格×3％＋6万＋消費税 |
例えば3,000万円の物件を購入した場合には、3000万円×3％＋6万＋10％＝105万6千円となります。物件価格が400万円以下になるケースはあまりないので、取引価格×3％＋6万＋消費税の式を覚えておけば便利です。
新築物件では売主から直接購入することがほとんどですが、その場合には仲介手数料は発生しません。ただし、新築物件であっても仲介で不動産会社が入っている場合には発生してしまいます。その不動産会社が「売主」「仲介」「代理」といったどの業態であるかを確認しましょう。
②収入印紙代
不動産売買契約書や工事請負契約書には必ず「収入印紙」を貼って、割印することで納税が完了します。収入印紙の金額はその物件の価格によって決まります。また、住宅ローンを借入する時にも「金銭消費貸借契約書」に印紙が必要です。
印紙税の一例
| 記載金額 | 不動産売買 契約書 | 工事請負 契約書 | 金銭消費貸借 契約書 |
| 1,000万円以下のもの | 5,000円 | 5,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円以下のもの | 10,000円 | 10,000円 | 20,000円 |
| 1億円以下のもの | 30,000円 | 30,000円 | 60,000円 |
この一覧表の金額は2024年（令和6年）3月31日まで適用されます。
最近「電子契約」という言葉をよく聞きますが、これまでの紙での契約書だけでなくWEB上での契約も認められるようになりました。その際には「印紙代」は不要となります。銀行との契約の際には「電子契約手数料」として5000円程度が課せられる場合もあるようです。
③住宅ローンを借入する場合
ほとんどの人が住宅ローンを利用することになりますが、その場合には「融資手数料」「保証料」といった名目で費用がかかります。借入金額や借入年数によって上下しますが、諸費用の中でも割合を占める項目となります。
最近の傾向として、従来の「保証料型」から「融資手数料型」へ移行する金融機関が増えています。
融資手数料には「定額型」と「定率型」に分かれます。定額型とは借入金額に関わらず「3万円」「5万円」（税別）といった一定の手数料になります。
一方の定率型は「借入金額×○%」という計算式で決まります。パーセンテージは金融機関ごとに異なりますが、大体1.5%～2.2％の範囲です。3,000万円の借入で2.2％の場合、66万円となります。
ここだけを見て判断すると「定額型」が断然安いのですが、その分支払いの金利が高いのでトータルで考える必要があります。
従来の保証料の場合は保証会社によって金額は異なりますが、借入年数が長い方が高くなります。借入期間35年の場合は融資手数料型2.2％とほとんど変わらないようですが、金融機関に確認しましょう。さらに諸費用として「一括前払い」する方法と、毎月の返済に0.2％上乗せして分割払いする「金利上乗せ型」があります。手持ち資金が少ないけれど支払いの余力がある人にとっては、利用を検討しても良いでしょう。
④新築マンション特有の諸費用
新築マンションを購入する場合に限って必要となるのが「修繕積立基金」です。新築時の一次取得者が負担する費用で、数年後に売却したとしても返礼されません。物件規模や専有面積によって上下しますが、20万円～80万円必要となります。中古マンションの購入では、必要ありません。
⑤固定資産税・都市計画税の日割分
不動産を所有している人に課税される固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の所有者に対して請求されます。中古物件の場合、1年のどこかで所有権が次の買主へ移転します。例えば7月1日に所有権が移転した場合、1月1日から6月30日分を前所有者が、7月1日から12月31日分を買主が負担します。引き渡し時期に応じて、日割計算をしてもらいましょう。
新築物件の場合、引き渡しを受けた年の1月1日には建物が未登記であるケースが多いので、土地に対する税金のみ日割で支払います。翌年から建物と土地両方の税金が請求されます。
⑥登記費用
物件の所有権の移転登記（新築の場合は保存登記という）、住宅ローンの抵当権設定費用などを司法書士に支払います。登記費用にも「登録免許税」という決められた税額があり、これに司法書士への報酬を加えた金額が請求されます。新築物件の場合には「表題登記費用」が加わります。
自己居住用の不動産であれば、登録免許税の軽減があります。セカンドハウスや投資用物件では割高になります。十数万円から数十万円と幅があります。
⑦火災保険料・地震保険料
火災保険は建物の種類（可燃性）によって料率が変わります。木造住宅の方がマンションなどより高くなります。地震保険は、地域によって差があります。（一般に南海トラフ地震など大規模災害が予想される地域では高くなります）また、家の中の家財にまで保険をかけるかで料金が変わり、トータルで数万円から数十万円まで幅があります。
上記の費用は、マイホーム購入時に共通の諸費用となります。
資金シミュレーションをお願いするとこれら諸費用概算書も出してもらえますので、お気軽に依頼して下さい。
