分譲マンションを購入すると、毎月管理費・修繕積立金を支払います。管理人室には管理人さんがいて、日常の清掃業務などをしてくれます。割と身近な管理人さんですが、一方で「管理会社」とはなんでしょう？毎日顔を合わせる存在ではありませんが、入居後の皆さんの生活には欠かせない存在になります。今回は、管理会社にはどんな役割があるのかをお話しします。
マンションの管理会社とは
一言で言えば、そのマンションの管理を行うのが管理会社です。マンションの清掃や設備の点検から、管理組合の運営サポートまで幅広くサポートするが管理会社の仕事です。
そして、管理会社は入居者全員で結成する管理組合から「業務委託」を受けて仕事をしています。
購入した時点でどの管理会社を採用するかは決められていることがほとんどです。
主な業務は大まかに次の4つに分類されます。
①事務管理業務
まずは大事な毎月の管理費・修繕積立金の管理業務があげられます。全ては入居者から徴収する費用で全てが賄われているので、収入と支出に関しては大変重要な業務となります。
そして理事会や総会の補助業務。共同住宅を住みよくするためには、いろんな話し合いや決議が必要になる場面もあります。スムーズに話し合いが進むよう、第三者的な立場で支援をしてくれます。
また、マンションに入居してからの大きなイベントとなるのが「大規模修繕」です。長期修繕計画に基づき、皆さんの資産をより価値あるものに維持するために必要な修繕の提案、実施を行います。
②管理員業務
いわゆる窓口業務です。例えば「来客用駐車場の予約管理」など。入居者との直接のやり取りをします。
また日々の点検に立ち会ったり、実際に点検を行うこともあります。
管理会社への報告連絡業務も含まれます。
また、最近はセキュリティに警備会社を導入しているマンションも沢山ありますが、防犯や緊急時の対応も求められます。
③清掃業務
主に共用部分の清掃を行います。エントランスや共用廊下を清潔に保ち、長い間美観を損ねないようにするには日々の清掃がどれだけ行き届いているかにかかっています。
日常的な清掃業務の他に、大掛かりな定期清掃もあります。例えばタワーマンションのゴンドラを使った窓ガラス清掃などです。年に何回という形で決められています。
またゴミ出しの日に、ゴミを取りまとめたりゴミ置場の清掃をしたりする業務もあります。
最近の大規模マンションなどでは、管理人とは別に清掃専門の人員を配置しているケースもあるようです。清掃にかかっている時間、管理人室が不在となるのを避けるためです。
④建物・設備管理業務
建物や設備の点検・検査をします。
主にエレベーター設備、給排水設備、電気設備など、ライフラインを正常に機能させるために不可欠です。
委託の方式
これらの業務を全て委託する場合は「全部委託方式」と言います。
全てをお任せできるので、役員になった場合も負担が少ないのがメリットです。また、管理の質を一定に保つことも出来ます。ただし、管理の主役はあくまでも入居者たちの管理組合です。管理会社がきちんと業務を行なっているかのチェックは怠らないようにしましょう。
一方で、一部の業務に限定して管理を委託する方式を「一部委託方式」と言います。管理会社も設備点検や清掃などを外部に発注していることがあるので、この部分を管理組合が直接発注するのです。管理組合で選択できる自由と、費用を抑えることが出来るメリットがあります。ただし、その時の役員の負担が大きく、値段の折衝などで苦労することがあるかもしれません。
3つ目は完全なる「自主管理」です。管理業務については、必ずしも管理会社に委託しなければならないという法律はありません。全ての業務を管理組合で段取ることも出来なくないのです。
一切管理会社が間に入りませんから、一番のメリットは「コスト削減」です。
ただしお金のことばかりに注視すると、「長期に渡って資産価値を保つ」という目的を果たせなくなってしまいます。
やはり管理会社はその道のプロです。共同住宅であるからには、やはりきちんと管理されているマンションの方が住み良いのではないでしょうか。もちろん、当初売主が決めた管理会社を使い続けなくても良いので、より自分達にあった良い管理会社を見つけて委託契約を結び直すことも一つの方法です。見積もりを取るなどして、入居者に寄り添った提案をしてくれる管理会社を見つけましょう。
