マイホームの購入に向けて一番問題になるのが、資金繰り。
自己資金はいくら用意したらいいのか？自分は住宅ローンをいくら借りられるのか？まずは資金計画が第一歩です。よく、「住宅ローンは年収の○倍まで借りられる」という話を聞きますが、それはあくまでも目安です。実際にはもっと細かく計算をされます。
銀行が必ずチェックするのは「返済負担率」
オールキャッシュでマイホームを購入できれば何も問題ありませんが、大抵の方が手持ちの現金を自己資金として、物件の一部代金や諸費用に充てます。そして、足りない部分は住宅ローンを借りてマイホームを購入します。
そして資金計画を立てる際、住宅の営業マンに必ず尋ねられるのが「税込年収」。銀行が審査をする時に基準にするのはあなたの昨年の年収金額です。（自営業の方は所得金額となります。）
通常、直近2年分の収入証明書を提出しますが審査の対象になるのは昨年の数字です。（自営業の方は3年分の確定申告書を提出するケースが多いです。）
その年収金額に対して、あなたが年間に支払うであろう住宅ローンの返済金額がどれだけの割合を占めているか？これが「返済負担率」です。その数値が規定の範囲内であるかが審査を通過する決め手となるのです。
返済負担率（％）＝住宅ローンの年間返済額÷税込年収×100
銀行によって基準値や年収による区分が異なりますが、30％～35％以内が主流です。
500万円以上、700万円以上など一定の水準を超えると、40％以内まで引き上げられることもあります。
なぜこのような基準があるのかと言うと、当然ながら銀行にとって一番怖い「貸し倒れ」を防ぐためです。返せない金額を貸すわけにはいきません。収入に応じて、借入限度額は制限されるということになります。
ですから希望する物件を購入するのに足りるだけの住宅ローンが組めない場合は、自己資金を多く準備するしかありません。
審査の時には特別な「審査金利」がある
最近では各銀行の「変動タイプ」の金利がかなり低くなっています。さらに「店頭金利からマイナス○％」といった金利優遇もあり、実際に適用される金利は0.4%台(2018年12月）の銀行もあります。
例えば3000万円を金利0.5%で35年借入れした場合、毎月の返済額は77,875円（年間返済額934,500円）です。
先程の返済負担率を計算してみましょう。
税込年収が450万円だった場合 934,500円÷4,500,000円×100＝20.7(%)
25％以内に収まる計算になります。
30％や35％より全然低いし、これならもっと借りられるはのでは？と思いますよね。
ところが、実際に銀行で審査する際には「返済負担率20.7%」という結果にはなっていないのです。
銀行の審査では「審査金利」という別の金利が存在します。銀行によって違いはありますが、3％～4％と言われています。この審査金利は、HP上や住宅ローンのパンフレットには記載がありません。
例えば審査金利4％での毎月の返済額は132,832円（年間返済額1,593,984円）となります。
同じ税込年収450万円で改めて返済負担率を計算してみると・・・
1,593,984円÷4,500,000円×100＝35.4(%)
先程の20.7%から大きく跳ね上がりました。さらに上限である35％も超えてしまう結果となりました。
つまり、この方は3000万円の借入れが出来ない可能性もある、ということになります。
銀行は店頭金利よりも高い金利で審査しているという事実を知っておきましょう。
低金利時代では店頭金利と審査上の金利のギャップが大きくなるわけですが、特に変動タイプでは「金利上昇のリスク」があるため、幅を持たせて審査を行なっているのです。
毎月の金利で審査しているローンもある
住宅金融支援機構のフラット35は固定タイプの住宅ローンです。フラット35では銀行の住宅ローンと違って毎月の実行金利で審査を行なっています。
2018年12月の金利（最低水準）1.41%で同様の計算をしてみると・・・
毎月の返済額は90,538円（年間返済額1,086,456 円）
1,086,456円÷4,500,000円×100＝ 24.1（％）
という結果になります。
フラット35では銀行の審査金利の約半分ということもあって、審査上の返済負担率は低く抑えられます。つまり、同じ年収でも借入限度額が上昇するということになります。
しかし、借りられる額と返せる額は別の話です。自分の生活に見合った金額で、無理なく返済できるローンを組みましょう。
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