マイホーム売却を不動産会社に依頼するには、「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますが、それぞれ特徴があり向き不向きがあります。その中でも今回は名称が似ている「専任媒介」と「専属専任」媒介について詳しく解説します。
まずは媒介契約の大まかな特徴を知ろう
3種類の媒介契約の主な特徴を一覧表にしてみました。
| 複数の会社へ 依頼 | 自分で 買主を探す | レインズへの 登録義務 | 売主への 報告義務 | 契約 期間 | |
| 一般 | OK | OK | 任意 | 任意 | 任意 |
| 専任 | × | OK | 7日以内 | 2週間に 1回以上 | 3か月以内 |
| 専属専任 | × | × | 5日以内 | 1週間に 1回以上 | 3か月以内 |
まずは「一般」と「専任」「専属専任」の大きな違いは、売却をお願いできる不動産会社が複数認められているか否かです。いくつかの会社へ依頼するか、1社のみか、ここは今後の売却活動の成り行きを左右するポイントでもあります。
また、レインズと呼ばれる「指定流通機構」に情報を登録するとより多くの人に物件を知ってもらえるメリットがあります。「一般」ではレインズへの登録は義務ではないので、希望する場合には事前に依頼する必要があります。情報を登録できることを知らないままでいると、売却するチャンスを知らず知らず失っているかもしれません。また報告義務についても「一般」では特に定めがありません。
このように「一般媒介」は他の２つに比べると、複数の不動産会社へ依頼できるメリットは大きいですが、その分売却活動の中身が充実していないように感じてしまいます。
1社にじっくりと親身になって売却してほしいならば、専任以上の媒介契約が向いているかもしれません。
では「専任」「専属専任」のメリットデメリットを詳しく見ていきましょう。
レインズへの登録義務
前出のとおり、「専任」「専属専任」では指定流通機構（レインズ）への登録が必須となっています。「専任」は媒介契約を結んだ翌日から7日以内に、「専属専任」では媒介契約を結んだ翌日から5日以内に登録しなくてはなりません。レインズは全国の不動産会社が閲覧することができるため、幅広く買主さんを探すことが可能になります。不動産会社が指定流通機構へ物件登録をすると「登録済証」が発行され、売主に交付することとなっています。
売主への報告義務
無事に媒介契約を結ぶと、依頼された不動産会社はあなたの不動産売却のためにさまざまな活動を開始します。さきほどのレインズへの登録もそのひとつです。その営業報告書を受け取るペースが「専任」は少なくとも2週間に1回以上、「専属専任」は1週間に1回以上となっています。メールやFAX、電話など方法はさまざまですが、活動内容や買主からの反響をしっかりと把握し、売却活動に生かすためには書面での受け取りがおすすめです。できればマンション売却が完全に終わるまですべて保管しておき、活動内容がすべて分かるようにしておくと良いでしょう。営業報告書の内容は主に
・どのような販売活動をおこなったか
・問い合わせが何件あったか
・何件の内覧があったか
・内覧者の感想や手応えの有無
などです。
決められたペース以上に頻繁に報告してくれる会社であれば、非常に熱心だといえます。逆に決められたペース以下だったり、こちらから催促しないと報告してくれない会社は、活動の中身もあまり期待できないかもしれません。毎回、報告書の中身に変化がない会社も同様です。
営業報告書の中身を見れば、営業マンの熱心さや誠実さそして営業スキルをチェックすることができます。しっかりと内容を確認しましょう。
そして専任や専属専任で任せている不動産会社が、こうした報告義務を果たしていない場合には早めに見切りをつけた方が良いでしょう。契約期限が切れる前であっても、媒介契約に定められた義務に違反しているのであればこちらがペナルティを背負うことなく解約できます。特に売却を急いでいる場合には、もっとしっかり営業活動してくれる会社に変更した方が時間を無駄にしません。
自分で買主を探したいなら「専任」
唯一「専任」と「専属専任」で大きく異なるのが、「自分で買主を探せるか」という点です。専属専任では、媒介契約を結んでしまうとその不動産会社にお任せするほかありません。もしも自分の身内や知り合いなど、まわりに物件に興味がある人がいそうな場合には「専任」を選んでおいたほうがよいでしょう。自分で買主を見つけることができた場合には、仲介手数料が不要となるので諸費用が節約できます。もちろん、契約の中で認められているので違約金なども発生しません。
マイホームの売却は、お願いする不動産会社次第ででスピード感や満足度が変わってきます。まずはどの媒介契約を選ぶか、自分たちにベストな方法を選択してください。
