マイホームを持つと賃貸住宅に住んでいる時には必要なかった税金を支払うことになります。それが「固定資産税」です。特にマンションを購入した場合、毎月の経費として「管理費・修繕積立金」「駐車場使用料」などのランニングコストがかかるのは認知度が高いですが、固定資産税も同様に入居後のコストとして認識しておく必要があります。今回は固定資産税の概要や計算方法などを解説します。
固定資産税ってどんな税金？
固定資産税はその土地や建物が所在している市町村が課す「地方税」です。毎年1月1日現在の所有者に対してその年度の納付書が送付されます。この所有者とは「固定資産税課税台帳」に記載されている人で、必ずしも登記簿に記載されている必要はありません。1年分の税金を一括払いもしくは4回の分割払い（4月、7月、12月、2月中が大多数）で納税します。年の途中で中古マンションを買った場合は、日割計算で支払うことになります。
税金の計算方法
固定資産税は下記の計算方法で算出する決まりになっています
固定資産税評価額 × 税率（標準は1.4%)
ここで出てくる「固定資産税評価額」とは、その物件にどのくらいの価値があるのかを金額で評価したもので、購入した時の価格とは異なります。
土地は公示価格の70％くらいになりますが、3年毎に「評価替え」と言って更新されていきます。周辺が開発したされたり新しい道路が開通したりすると土地代が上がる事がありますが、基本的に土地の評価額は上下するものと考えましょう。
一方、建物は再度同じ建物を建設した場合の費用が目安となります。ただし新築当初から年数が経つにつれて減価償却していくので、建物の評価額も経年とともに下がっていきます。
マンションの場合、土地は所有者全員の共有財産ですので、税金については定められている「共有持分」に応じて案分することになります。
建物については、専有面積に応じることになりますので、広い部屋になればなるほど税金は高くなります。建物にはエントランスやエレベーターなどの共有部分があります。ここについての税金も共有持分に応じて課税されますので忘れないようにしましょう。
また、最近ではタワーマンションの階層差における不公平を是正する法改正がありました。
タワーマンションなどの超高層物件では下層階と上層階の価格差が顕著です。それなのに税金は一律負担となると非常に割が合いません。そこで2018年度からは高さ６０メートル以上のタワーマンションについては、高層階では高く、低層階では安くなるよう補正されることになりました。
都市計画税も納税する
もしもあなたのマンションが「市街化区域」の中にあると、もうひとつ課税されるのが「都市計画税」です。重要事項説明書に必ず記載されている項目なので確認しましょう。一般的に「すでに市街地として形成された地域、積極的に市街地化を進める地域」であると区域内です。
計算式は固定資産税と同様で、税率は最大0.3％で各地方自治体が定めます。
軽減措置で税金が安くなる
これまで紹介してきた計算式は基本的となるものですが、条件を満たしていれば軽減措置を受けることが出来ます。
★住宅用の土地の軽減措置
- 200㎡以下の部分（小規模住宅用地） 固定資産税1/6、都市計画税1/3
- 200㎡を超える部分（一般住宅用地） 固定資産税1/3、都市計画税2/3
先程述べたように、マンションの土地は入居者全員で持分割合に応じて納税します。土地を持分で案分するとほとんどが200㎡を下回るので軽減措置の対象となります。
★新築建物の軽減措置
- 条件1 居住部分の床面積が50～280㎡である
- 条件2 居住用部分が1/2以上であること
これらの条件を満たしている場合、新築当初から3年間は床面積が120㎡部分までの税金が半額になります。マンションなど3階建以上の耐火建物は5年間半額となります。注意しなくてはならないのは、軽減措置は一定期間である事です。また、面積が小さすぎる1R～1LDKでは対象外となります。ちなみに、都市計画税では建物についての軽減措置は現在のところ設定されていません。
新築マンションの販売時には当然ながらまだ建物の評価額が確定していないため、正確な固定資産税はわかりません。しかしある程度の予測金額は教えてもらえるはずですので販売員に確認しましょう。その点、中古マンションでは課税の実績がありますので把握するのは簡単です。
固定資産税と都市計画税金は持ち家ならではの税金です。資金計画をする際には、しっかりと念頭において購入しましょう。
