さあ、持ち家を買おう！と決意してモデルルームへ出掛けて資金計画を立てる時、あなたはどういう組立をするでしょうか？

「ご予算はおいくらぐらいでお考えですか？」という質問をされると、「○千万円以内で。」とか「◯千万円台で」というボーダーラインを回答される方が多いと思います。

その金額は世間一般的な相場だったり何んとなくのイメージだったり、ざっくりとした数字ではないですか？
その金額の根拠はどこにあるのでしょうか。
ローンの支払い金額についても、「今の家賃と同じくらいの金額なら無理なく支払える」という基準で考えている人が多いでしょう。

きちんと返済できる金額だけを借入れする、というのはもちろん大前提のお話です。

ですが、「借りられる額」≠「返せる額」実は別物なのです。

ここをきちんと押さえていないと、あなたにとって過剰な住宅ローンを借入れしてしまい返済に追われる事態になりかねません。
今回は、「借りられる額」と「返せる額」の違いについてお話しします。

「借りられる額」は返済負担率から計算する

借りられる額とは、あなたが銀行に審査される際に最大限に借入れできる限度額とも言えます。
この金額は、あなたの昨年の税込年収を元に「返済負担率」という限度の枠内で算出されます。

フラット35の固定金利1.18％ 35年元利金等を例に計算してみましょう。
税込年収500万円の場合、他に車のローンなどが無いとして、借入れ限度額は5,015万円になります。
フラット35では年収400万円以上であれば、返済負担率は35％以下という制限があります。
この枠の中で5015万円が最高額となるのです。

この結果を見て、「じゃあ5,000万円の物件が買えるのか！」と考えるのは危険です。
5,000万円を借入れした時の返済金額はどうなるでしょうか？

ボーナス払いなし、毎月払いのみの場合145,376円になります。（フラット35sの金利優遇は含みません）
住宅ローンの返済だけでこの金額です。マンションであれば毎月の管理費や修繕積立金、駐車場使用料は別途用意しなくてはなりません。
ボーナス払いに2000万円を充てた場合でも、毎月87,225円、ボーナス時1回の加算額が349,594円になります。

ちなみに、一般の銀行の住宅ローンでは「審査金利」というものが存在します。（フラット35では毎月の実行金利をそのまま審査金利として使用します。）

銀行によってその数字は異なりますが大体3％～4％が多いようです。実際の適用金利はもっと低いですが、金利が上昇した場合のことを想定して高めの金利で審査をするのです。
審査金利4％だった場合の年収500万円の人の借入れ限度額は、3,293万円になります。
審査金利が高くなる分審査が厳しくなり、先程より借入れ金額が下がりました。