いつかはマンションを売却しようと考えている方、「保有期間」を意識したことはありますか？実は、マンションを購入してから５年以内に売却すると税金が高くなると言われています。短期間での売却は、「投機的取引」と見なされるため、高い税率を課すことによって投機的な売買を抑制しているのです。これによって不動産市場の安定を図る役割を持っています。
今回はマンションを売却するときの短期譲渡と長期譲渡の違いについて説明します。
短期譲渡と長期譲渡の区分
マンションなどの不動産を売却する際に発生する譲渡所得は、それまで何年保有したかによって2つに区分されます。保有期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」となります。
ちなみに期間の算出は、売却（譲渡）した年の1月1日を基準とします。したがって売却が1月であろうと12月であろうと、その年の1月1日までの経過年数が保有期間となります。単純にカレンダー上の5年間ではないことを知っておきましょう。また、起算日となるのはその不動産を取得した日です。売買規約を締結した日付ではなく、所有権の登記をした日付から数えます。例えば2018年10月1日に取得したマンションを5年後の2023年10月1日に売却した場合、単純に見れば満5年経過しています。しかし2023年1月1日を基準日とするルール上、5年未満で短期譲渡所得となります。このケースで長期譲渡所得となるには、2024年1月1日以降に売却しなくてはいけません。
そして、それぞれの所得にかかる税率は下記のとおりです。
| 所得の区分 | 保有期間 | 税 率 |
| 短期譲渡所得 | ５年以内 | 39.63％ 所得税：30.63％ 住民税：9％ |
| 長期譲渡所得 | ５年以超 | 20.315％ 所得税：15.315％ 住民税：5％ |
短期譲渡所得は長期譲渡所得に比べて2倍近くの税率となっており、支払う税金に大きな差が出るのが分かります。売却するタイミングは慎重に検討しないと、予想外の税金を払うことになってしまいます。
マンションを短期で売却するメリット
このように、短期間しか保有していないマンション（不動産）を売却すると税金面ではかなりデメリットがあることが分かりました。実際には、短期間で転売を繰り返して利益を得るケースを除き、転勤などでやむを得ず売却しなくてはならない場合もあります。逆に5年以内にマンションを売却するメリットを考えてみましょう。
- 築浅マンションは価格が高い
特に新築マンションで築浅の場合は、たとえ中古マンションであっても買い手が多く価格が高い傾向にあります。人気が高く発売当初に高倍率の抽選となった物件などでは、値上がりしたとしても買い手がつくことがあります。中古マンションは築年数が経過するほど築浅マンションとの差が広ってしまい、値下げを余儀なくされてしまいます。
さらに新築マンションの価格が高騰している昨今、待っていてもどんどん価格は上がっていきます。そんな中で少しでも価格が安い中古マンションに注目が集まっています。人気エリアや話題の物件では、売り物件が出るとすぐに決まってしまうことも。新築の市場に引っ張られて中古マンションの価格も上昇傾向にあるため、こうした需要を狙って売却する人も増えています。
- リフォームが不要
築浅マンションではまだ室内も新しく綺麗なので、リフォームをしなくても売却できるケースがほとんどです。特に水回りや給湯器などの設備を取り換えなくて済むのは、メリットと言えるでしょう。
- 修繕積立金が上がっていない
マンションのランニングコストで外せないのが管理費と修繕積立金です。修繕積立金は、ほとんどのマンションで段階積立増額方式を採用しています。この方式では、5年ごとの見直しをして金額が変更されるのが前提となっています。修繕積立金が上昇する前に売却できれば、負担が軽くて済みます。
短期譲渡でもお得に売却するには
実は5年以下しか保有していないマンションを売却した場合にも、節税できる方法があります。それが「3,000万円特別控除の特例」です。この特例は保有期間の年数に関わらず、「自宅を売却した場合に生じた譲渡益から、最大3,000万円を控除できる」というものです。つまり譲渡益が3,000万円以下であれば、税金は0円となるわけです。
ただし、この特例の大前提は「マイホーム」であることです。自身が居住していたマンション（不動産）であることが適用条件となります。セカンドハウスや、最初から投資目的で購入していたマンションは対象外となります。
その他にも
・住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却している
・この特例を受けることを目的として入居した家ではない（空き家の利用不可）
・3年以内に3,000万円の特別控除やその他の特例を受けていない（住宅ローン控除との併用不可）
・買い手が配偶者や親族、法人ではない
などの条件をクリアしている必要があります。
マンション売却の際には、課税される税金はもちろん、利用できる税制や特例をしっかり確認してみましょう。たった数日、数か月違うだけで大きな差が生まれることもあります。
中古マンション市場が活発になっている今、売却を進めたい方は是非ご相談ください。
