去る7月３１日、日銀の植田和男総裁が金融政策決定会合後に記者会見し、「引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく」と述べたニュースが流れました。こうした日銀による利上げが進むと、私たちの生活にも様々な影響が出てきます。一番ダメージを受けるのが「住宅ローン金利の引き上げ」です。これまでの継続的な超低金利時代から、いよいよ「金利ある世界」へ転換していく気配を感じます。すでに住宅ローンを返済中の人も、これから住宅ローンを借り入れしようとする人も、「金利が上がる」ことを前提として家計を見直す必要があります。
住宅ローンの金利が決まる仕組み
そもそも住宅ローンの金利とは、どう決まっているのでしょうか。
住宅ローンの金利には一定期間または完済まで金利が変わらない「固定型」と、半年ごとに金利を見直す「変動型」に大きく分かれます。しかしそれぞれの金利の元となっている指標は、同じではありません。
固定金利は、国債市場で取引される10年国債の利回りを基準として決定されます。国債利回りは国債を取引する投資家の動きによって決まり、投資家は将来を予測して取引を行うため、「今」の状況ではなく「将来」の予測によって利回りが決定します。
一方の変動金利は、短期プライムレートを基準としています。短期プライムレートとは、金融機関が最優良企業にお金を貸し出す際の「最優遇貸出金利」のうち、1年以内の短期貸出金利です。しかも短期プライムレートは日銀の政策の影響を受けやすく、この度の「追加利上げ」が発表されたことにより変動金利は「0.15％程度引き上げられる」と考えられています。
現在「変動金利で返済中」の人への影響は
一般的に、変動金利で契約している人は毎年4月と10月に金利の見直しがされる規定となっているはずです。（心配な人は、金銭消費貸借契約書を詳しく見てみましょう。）見直しがされた２～3か月後に、実際の適用金利に反映されることになります。
毎年4月と10月に金利の見直しをする金融機関の場合、次のようなスケジュールになります。
4月の金利見直し分・・・7月より適用金利に反映
10月の金利見直し分・・・翌年1月より適用金利に反映
今回の日銀の追加利上げは7月31日に決定しました。これを受けて各金融機関の基準金利は9月に上がると予想されます。上記のスケジュールに当てはめると、10月の時点ですでに金利が上がっていることになるので、2025年1月から影響が出ると考えられます。一部の金融機関では1か月早い12月から返済額に影響が出るかもしれません。今年の年末年始は要注意です。
「金利上昇＝即、返済額アップ」ではない
変動金利の場合、金利が上昇するからといって即返済額がアップするわけではありません。ちなみに元本３５００万円、適用金利0.5％の変動金利で返済中の場合、適用金利が0.15％上昇すると毎月の返済額アップは2,340円となります。もちろん利息が増えるので総返済額が増えることにはなりますが、慌てる必要はありません。
いわゆる「5年ルール」が適用されている人は、その期間中は返済額に影響することはないからです。ただし、同じ返済額の内訳は変化します。返済額の内訳は元金＋利息の合計額となっています。返済額が変わらず金利（利息）が上がるということは、元金の割合が減るということになるからです。同じ金額を返済していても、元金の減りが遅くなるという結果を招くのです。
日銀の植田総裁も「利上げが変動型の住宅ローン金利に跳ねることも考えられる。一方、賃金上昇は続く見通しで、金利が上がっても（住宅ローンの）利払い額は5年間据え置かれるルールのものが多い。賃金が先に上がり、その後に利払い額が上がり、負担はかなり軽減される」との見方を示しています。
ただし、この内容を鵜呑みにするのは少々危険です。
というのも、住宅ローンの返済中のすべての人が一律今後5年間据え置かれるわけではないからです。5年前に住宅ローンを開始した人は、ちょうど5年終了の見直し時期に当たるかもしれません。次の見直しまでの期間は、人ぞれぞれです。
さらに、そもそも5年ルールや1.25倍ルール（これまでの5年間の返済額の1.25倍までしか返済額は上がらない）が設定されていない住宅ローンもあります。ご自身の契約がどうなっているか、今一度確認してみましょう。
これから住宅ローンを借りる人への影響
9月以降、新たに住宅ローンを借り入れする人は、おそらく金利が上がっていると思われます。しかし、実際の適用金利は「基準金利－優遇金利（引き下げ幅）」で決まります。各金融機関が熾烈な金利争いをしている中、優遇金利を引き上げることで、これまでと変わらない適用金利にしてくることも十分考えられます。
ローン破綻を招かないためには、「借り過ぎないこと」が重要です。「年収の7倍まで」というような言葉をよく耳にしますが、借りられる金額＝返せる金額ではありません。余裕のある資金計画の理想は「年収の5倍まで」とも言われます。
今後は「金利ある世界」が普通になることを念頭に置いて、住宅ローンを組みましょう。
